گفت وگو:حسن آرام
کارشناسی ملک یکی از رشته های مهم در مبحث مسکن و املاک محسوب می شود که غالباً از سوی مراجع رسمی دادگستری، املاک براساس یکسری فاکتورها، قیمت گذاری کارشناسی می شود.
کارشناسی سنتی ملک نیز در همین مقوله تعریف می شود. که بیس آن عمدتاً تجارب کارشناس است به عبارت دیگر افرادی از دیر باز با ورود به حوزه مسکن و انجام معاملات متعدد و ارایه مشاوره های مختلف تجاربی ارزشمندی کسب نموده که با تکیه بر این تجارب و استناد به یکسری فاکتورهای متعارف و معمول در این حوزه، قیمت املاک (اعم از زمین ، واحد مسکونی، تجاری و…) را تعیین می کنند. احمد قلی زاده یکی از کارشناسان سنتی ملک در استان قم به شمار می رود که پدر ایشان نیز در همین عرصه از قدیم الایام فعالیت و خدمات کارشناسی خوبی به جامعه ارایه کرده است.
وی در مصاحبه اختصاصی با خبرنگار ما گفت: پدر من از سال 48 فعالیت خود را در مبحث کارشناسی (سنتی) ملک آغاز کرد که هم اکنون نیز کم و بیش در همین عرصه فعال است و من نیز با بهره گیری از تجارب پدر و فعالیت در دفاتر مشاور املاک این رسته ی شغلی را ادامه دادم.
احمد قلی زاده خاطر نشان کرد: کارشناسی سنتی ملک براساس یکسری فاکتورها از قبیل منطقه استقرار ملک، و همچنین نرخ تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی و برخی عوامل دیگر تعیین می شود. در عین حال همواره تأکید می کنیم که این نظر، کارشناسی ما می باشد و طرفین نهایتاً در قیمت گذاری بالاتر و یا پایین تر، صاحب اختیار هستند.
این کارشناس ( سنتی) ملک سپس در توضیح بیشتر اظهار کرد: همانطور که اشاره کردم مبنای قیمت گذاری ملک عمدتاً منطقه ای و تقریباً مبتنی بر نرخ تورم رسمی اعلامی از سوی بانک مرکزی در هر سال است. فرضاً قیمت سکه را در سال گذشته و سالجاری در نظر می گیریم که قطعاً نوسان دارد و ما با لحاظ نمودن آن نوسان، قیمت ملک را تعیین می کنیم.
وی در ادامه افزایش قیمت سرسام آور ملک را طی چند سال اخیر کاذب دانست که عمدتاً توسط مالکان و نیز واسطه ها و برخی بنگاه های معاملات ملکی به این افزایش قیمت دامن زده می شود.
این کارشناس سنتی ملک همچنین با بیان اینکه در حال حاضر 8 کارشناس سنتی در سطح شهر قم مشغول فعالیت هستند، افزود: خوشبختانه کارشناسان رسمی دادگستری نیز با کارشناسان سنتی همکاری و تعامل خوبی دارند. وی اضافه کرد: کارشناسان رسمی که از ما شناخت دارند بعضاً برای قیمت گذاری مطمئن تر ملک با ما مشورت می کنند.
احمد قلی زاده در پاسخ به سوال خبرنگار ما که آخرین ملکی که قیمت گذاری شده، در کجا ی شهر قم واقع شده و چه میزان ارزش ریالی داشته، گفت: یک ملک و ارثی در جاده قدیم قم،تهران بوده که وراث آن از ما تقاضای کارشناسی و قیمت گذاری کردند که ما پس از بازدید از ملک و شرایط و ویژگی های آن به مبلغ 14 میلیارد و یکصد میلیون تومان این ملک را قیمت گذاری کردیم.
وی سپس با انتقاد از افزایش بی رویه بنگاه های معاملات ملکی درشهر مقدس قم اظهار داشت: اتحادیه صنف مشاورین املاک بدون توجه به تناسب جمعیتی، به صدور مجوز برای متقاضیان معاملات ملکی مجوز صادر می کند به طوری که شهر قم از بنگاه معاملات ملکی اشباع شده و این در حالی است که بسیاری از این بنگاه ها با قیمت گذاری های غیر کارشناسی نقش مهمی در افزایش تصاعدی و سرسام آور قیمت ملک ایفا می کنند.
این کارشناس سنتی ملک با تأکید بر ضرورت کنترل و نظارت بر عملکرد بنگاه ها تصریح کرد: چنانچه اتحادیه قادر به اعمال نظارت و کنترل بنگاه های معاملات ملکی نیست باید خود را از این عرصه کنار کشیده و وظیفه نظارت را به نهادها و ارگان های دیگر واگذار کند.
وی افزود: با توجه به اینکه بنگاه های معاملات ملکی در شهر مقدس قم بسیار بیشتر از ظرفیت جمعیتی این شهر برآورد می شود، لازم است این بنگاه ها تعدیل شوند و تناسب نسبی بین جمعیت و نیاز شهر و تعداد بنگاه ها شکل بگیرد. احمد قلی زاده همچنین در پاسخ به سوال دیگر خبرنگار ما که از تفاوت قیمت املاک اوقافی جویا شد گفت: وضعیت اماکن تجاری و واحدهای صنفی اوقافی با واحدهای مسکونی فرق می کند که در رابطه با واحدهای مسکونی اوقافی مبنای قیمت گذاری ما تقسیم بر سه می شود به عبارت چنانچه یک ملک فرضا 18 میلیون تومان قیمت داشته باشد آن را به سه بخش تقسیم نموده و یک ثلث را کسر می کنیم و ملک اوقافی فرضی به قیمت 12 میلیون قیمت گذاری می شود.
وی در پایان بار دیگر ضرورت تعدیل بنگاه های معاملات ملکی را متناسب با جمعیت شهر و منطقه مورد تأکید قرارداد و خواستار اقدام اتحادیه و دیگر نهادهای ذیربط در این خصوص شد تا قیمت ملک به ارزش واقعی خود نزدیک شود.