گزارش: قاسم آرام
اشاره:کارشناسی (قیمت ) مسکن، از مباحث مهمی به شمار می رود که امروزه با توجه به قیمت های نجومی ملک وواحد مسکونی بیش از پیش باید مورد توجه قرار بگیرد و جایگاه در خوری برای آن تعریف شود. اهمیت و ضرورت کارشناسی مسکن بخصوص از آنجا ناشی می شود که مالکان و دلال های بازار مسکن و همچنین برخی سایت های اینترنتی به قیمت گذاری ملک و واحد مسکونی بر اساس سلیقه و منافع اقتصادی و سود مالی خود؛ اقدام می کنند بی آنکه معیار و ضابطه ای در این قیمت های کذایی لحاظ شود.
ابوالفضل طالبی البرزی یکی از کارشناسان سنتی زبده و مجرب املاک درشهرقم محسوب می شود که تحصیلات او نیز با مقوله مسکن مرتبط بوده ودر عین حال ازفعالان مشاورین املاک نیز به شمار می رود. وی در مصاحبه ای اختصاصی با خبرنگارما ضمن اشاره به اینکه دانش آموخته رشته نقشه کشی ساختمان است افزود: از سال 72 فعالیت خود را در حوزه مشاورین املاک در محدوده بلوار 15 خرداد قم شروع کردم و از سال 86 نیز به طور رسمی و مستمر در حوزه کارشناسی ملک مشغول فعالیت و خدمات دهی به اهالی شریف و متدین قم هستم. ابوالفضل طالبی البرزی با بیان اینکه علاقه ی شخصی و رشته تحصیلی از عوامل اصلی ورود او به حوزه کارشناسی املاک است؛ خاطر نشان کرد که ما به عنوان کارشناس رسمی املاک فعالیت و خدمات دهی می کنیم اما با شمار زیادی از کارشناسان رسمی دادگستری ارتباط کاری و مراوده داریم که بعضاً در مواردی باهم مشاوره و تبادل نظر می کنیم.
این کارشناس سنتی مجرب املاک آنگاه با اشاره به معیارهای ارزیابی و قیمت گذاری ملک ، اظهارکرد: در این رابطه چند فاکتور را به عنوان معیار مد نظر قرار می دهیم که یکی مصالح مصرفی در احداث سازه و نوع مصالح است که به درجات یک و دو و سه و چهار تقسیم می شود. به بیان دیگر هنگامی که از ساختمان بازدید می کنیم با توجه به آموزه های تخصصی و تجاربی که کسب کرده ایم نوع ودرجه بندی مصالح را تشخیص می دهیم.
وی همچنین نوع کاشی های مصرفی را ازدیگر معیارهای ارزیابی و قیمت گذاری ملک عنوان کرد و توضیح داد : در مقاطع زمانی مختلف، کاشی های متفاوتی در ساختمان سازی مورد استفاده قرار می گرفت. به عنوان مثال کاشی های مصرفی دهه 60 و دهه 50 عمدتاً در سایز وابعاد 10 در 10 بود که بعدها کاشی هایی با ابعاد و سایزهای بزرگ تر در ساختمان سازی رایج شد .
ابوالفضل طالبی البرزی نوع سازه را از دیگر فاکتورهای قیمت گذاری بیان کرد و گفت: نوع سازه فلز یا بتنی و یا سازه کلاف بندی است که در گذشته مورد استفاده قرار می گرفت. همچنین شناژهای افقی و شناژهای قائم ،از دیگر فاکتور ها در ارزیابی ملک و قیمت گذاری به شمار می رود.
به گفته این کارشناس سنتی املاک نوع ملکیت مانند داشتن سند، نسق وکالتی بودن یا قولنامه ای بودن و یا اوقافی بودن از دیگر آیتم ها در قیمت گذاری است، وی در پاسخ به سوال دیگر خبرنگار ما که از فاکتورهای یا آیتم های ارزیابی و قیمت گذاری املاک اوقافی جویا شد. اظهار داشت: در خصوص املاک اوقافی، با توجه به اینکه ملک در کدام منطقه احداث یا استقرار یافته قیمت گذاری می شود که معیار ما به طور معمول محاسبه ۷۰درصد ملکیت است. به عنوان مثال اگر یک ملک 20 میلیون تومان ارزش داشته باشد؛ اوقافی بودن آن به ارزش 15 میلیون قیمت گذاری می شود. در برخی موارد 50 تا 60 درصد ملک (اوقافی) ارزیابی و قیمت گذاری می شود. ابوالفضل طالبی البرزی در همین حال تصریح کرد: ما نظر کارشناسی خود را در ارزیابی وقیمت گذاری اعلام و در ذیل فاکتور قید می کنیم که این نظر کارشناسی ما است یعنی مالک می تواند به کارشناسان دیگر هم مراجعه کند. اما معمولاً افراد یا مالکانی که به ما مراجعه می کنند، قبلاً تحقیقات کافی در خصوص ملک خود انجام داده اند و از اینرو نظر کارشناسی ما عمدتاً پذیرفته واعمال می شود.
این کارشناس سنتی املاک در ادامه با بیان اینکه طی سال ها فعالیت و ارائه خدمات در این حوزه اعتماد مردم شریف به نظرات کارشناسی ما جلب شده ؛ افزود: افرادی که به ما مراجعه می کنند؛ ازحیث ارزیابی کارشناسی ما آسوده خاطر می شوند چرا که در ارزیابی و قیمت گذاری همه فاکتورها و آیتم ها رادر نظر می گیریم.
تا مبادا حقی از کسی تضییع نشود .وی در همین حال خاطر نشان کرد:درنهایت شرایط و وضعیت بازار نیز در قیمت‌ها تاثیرگذار است. کما اینکه در بازار راکد معمولاً خریدار می تواند در قیمت ملک تاثیرگذار باشد. امابه طور کلی معامله ها براساس توافق طرفین (خریدار- فروشنده) انجام می شود.
وی اضافه کرد : بدیهی است نظر کارشناسان مختلف تفاوت هایی داشته باشد که افراد مراجعه نموده و از نظرات چند کارشناس در قیمت گذاری مطلع شده و آنگاه نظرات مختلف را تلفیق نموده و به یک قیمت واحد می رسند .وی در ادامه همین مبحث اعلام کرد؛ همه سعی و تلاش ما معطوف آن است که به صورت کاملاً تخصصی و حرفه ای کار ارزیابی و قیمت گذاری را انجام دهیم و البته دقیقاً مطابق با موازین قانونی و به صورت شفاف که خدا را شکر تاکنون از این حیث موفق به جلب رضایت و اعتماد عزیزان مراجعه کننده شده ایم.
ابوالفضل طالبی البرزی همچنین تاکید کرد: به هیچ عنوان در تهیه گزارش کارشناسی ملک قیمت های کاذبی که عمدتاً از سوی دلال های منطقه ای اعلام می شود را مورد توجه قرارنمی دهیم .دلال های بازار مسکن فقط بازار را، آشفته تر می کنند. البته برخی افراد واسطه به طور صادقانه به ارزیابی و قیمت گذاری اقدام می کنند و افراد معتمدی محسوب می شوند که با این دسته از افراد مراوده و در برخی مواقع حتی تبادل نظر می کنیم .این کارشناس سنتی املاک آنگاه ، با اعلام اینکه تامین مسکن و سرپناه یکی از وظایف اصلی دولت محسوب می شود، گفت: ریاست محترم جمهور وعده ساخت یک میلیون واحدمسکونی در سال را داده است که سازمان مسکن و شهرسازی و بنیاد مسکن طبق شرح وظایف خود، مسئولیت اجرا و تحقیق این امر را به عهده دارند.
وی با بیان اینکه مسکن از ملزومات اصلی و اساسی هر فرد محسوب می شود؛ ابراز امیدوار می کرد با اتخاذ راهکارهای موثر و قابل اجرا و ثبات بخشیدن به بازار روند اجرای پروژه های مسکونی شتاب بیشتری به خود گیرد و قول احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال اجرایی شود.
ابوالفضل طالبی البرزی همچنین با اشاره به نقش سایت های دیوار و شیپور در قیمت گذاری مسکن، خواستار نظارت مراجع ذیربط در این حوزه شد و گفت: بسیاری از دفاتر مشاور املاک سایت های دیوار ، شیپور و همچنین مالکان واحدهای مسکونی نقش اصلی را درقیمت گذاری های کذایی و افزایش قیمت نجومی و سرسام آور ملک وواحد مسکونی به عهده دارند که لازم است مراجع نظارتی به این حوزه ورود و مکانیزم های منطقی در قیمت گذاری را تعبیه و اجرا نمایند. چنانچه بازار از ثبات برخوردار شود؛ بدون شک وضعیت مسکن هم از آشفتگی کنونی خارج و به ثبات خواهد رسید.